江蘇省“十三五”物業管理行業發展規劃
“十三五”時期是江蘇率先全面建成小康社會的決勝階段，是積極探索開啟基本現代化建設新征程的重要階段，也是推動建設“強富美高”新江蘇的關鍵時期。根據《江蘇省國民經濟和社會發展十三五規劃綱要》，結合《江蘇省“十三五”現代服務業發展規劃》、《江蘇省“十三五”住房城鄉建設事業發展規劃綱要》，制定本規劃。本規劃主要闡明“十三五”時期物業管理行業發展的指導思想、總體目標、主要任務和保障措施，是今后五年全省物業管理行業發展的綱領性文件。
一、“十二五”江蘇省物業管理發展情況
（一）發展成就
“十二五”期間，隨著經濟快速發展和人民生活水平不斷提高，特別是2013年《江蘇省物業管理條例》修訂實施以來，各地各有關部門認真履行職責，嚴格落實有關規定，推進配套法規體系建設，強化物業服務市場監管，規范物業服務企業行為，增強物業服務行業自律，提升物業管理服務水平和覆蓋面，各項工作取得了積極成效。
1、物業管理法規體系不斷完善。全省各地各有關部門認真貫徹落實《物權法》、國務院《物業管理條例》等法律法規，及時細化相關規定，初步形成了以2013年修訂的《江蘇省物業管理條例》為主干，以《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》等相關規定為支撐的物業管理法規體系，為培育市場、規范服務、引導行業健康發展提供了法律保障。南京、無錫等市出臺地方物業管理條例，揚州、徐州等市制定物業管理辦法。
2、物業行業管理體制日趨健全。各地各有關部門嚴格履行行業監管職責，不斷完善屬地為主、部門聯動的行政監管工作機制，大力整頓行業秩序，物業管理市場得到進一步規范。省住建廳切實加強行業指導，并按照“雙隨機”檢查要求，不定期地開展物業服務行為專項檢查。省物價局按照國家和省有關要求，積極指導各地建立科學合理的物業管理定價機制。各地積極探索建立健全部門協作、齊抓共管的物業管理體制機制。南京市明確“市級抓宏觀、區級抓企業、街道負責指導業主組織”；泰州市明確“統籌協調在市、責任落實在區、工作推進在街道、問題化解在社區”；宿遷市明確“市級指導、區負總責、街道主抓、社區參與”等，積極推動物業管理重心下移。
3、培育市場方式不斷創新。各級物業行政主管部門研究制定物業服務標準，通過物業服務標準化規范企業行為；開展物業管理示范項目評價活動，以典型示范引導企業提升服務水平；加強培訓和繼續教育，著力提高物業企業項目經理和從業人員的素質；組織開發物業服務行業信用信息管理系統，采取記錄信用行為的辦法，加強物業管理信用監管，促進物業服務企業守法誠信經營。揚州市運用“互聯網+”積極探索智慧物業，實現了政府部門從管理向服務、物業服務企業從粗放型向集約型、傳統物業管理向現代物業管理和社會治理的“三個轉變”。南京市江寧區針對老舊小區停車難問題，整合辦公大廈和住宅小區停車資源，通過手機APP實現錯峰停車。
4、行業服務能力明顯提升。各地通過不斷推進物業管理服務專業化、社會化和市場化，積極培育市場主體，物業管理服務企業得到穩健發展。截至2015年底，全省共有物業服務企業7190家，管理項目30836個，管理建筑面積16.5億平方米。在中國物業管理協會評選的全國物業服務企業百強中，我省占了10家。物業管理服務范圍由過去的單一住宅物業，逐步擴展到商業、辦公、醫療、教育、軍隊、金融等各個行業；服務內容也由過去的基本服務逐步延伸到社區電子商務、社區養老、家政服務、短期租賃等不同領域服務。物業管理服務已成為社區公共事務管理、精神文明建設和社區文化建設的重要載體，群眾滿意度有效提升。在省質量技術監督局開展的江蘇省十大服務行業公眾滿意度調查中，物業管理公眾滿意度指數達到70.25，處于第五位，達到比較滿意水平。
5、物業管理服務覆蓋面穩步增加。截止2015年底，我省物業管理服務面積已達16.5億平方米，約占全省城市年末實有房屋建筑面積的60 %，其中，住宅12.49億平方米，約占全省城市年末實有住宅房屋面積的70%。為讓更多業主享受到現代物業服務發展成果，我省進一步加大了對老舊小區整治工作，積極推進“基本保潔、基本保綠、基本保安”的“三基本”物業管理服務，努力擴大物業管理服務覆蓋面。截至2015年底，全省已整治老舊小區3370個，改造小區面積1.5億平方米，受益群眾超過300萬戶。全省城市主城區總體實現了基本物業管理服務全覆蓋。
6、矛盾化解調處機制初步形成。針對物業矛盾糾紛較多的實際，全省各地普遍加強矛盾糾紛化解調處機制建設，注重發揮街道、社區作用，努力將矛盾化解在基層。省住建廳與省高院建立健全物業矛盾糾紛司法調解機制，推動這項工作納入法治化軌道。各級公安機關深入實施社區警務戰略，大力推進警務工作進小區，下沉警力、前移關口，切實加強小區矛盾糾紛排查調解。淮安市將建立物業管理矛盾糾紛調處機制列為平安建設的重要課題，在盱眙縣率先成立物業矛盾糾紛調處中心。鹽城市房管局與亭湖區法院聯合成立房產物業巡回法庭，打造綠色訴訟通道，成功調解了近百件物業矛盾糾紛，初步形成了行政執法與司法審判相銜接的物業管理矛盾調處模式。常州市推進調解組織、巡回法庭和聯席會議制度，并根據案件類型采用支付令、先行調解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業糾紛尤其是物業服務費糾紛的化解起到了積極的推動作用。
經過努力，我省物業管理工作不斷深化拓展，在經濟社會發展中的作用日益顯現。一是物業管理已經成為加強城市基層管理的重要內容。物業管理作為政府城市管理的補充和延伸，有效解決了城市管理“最后一公里”問題，實現了基層社區管理的網格化、精細化，降低了城市管理成本，提升了城市管理水平。二是物業管理成為促進社區和諧穩定的重要基礎。物業服務企業切實履行職責，積極協助各級政府及有關部門開展社區文化、秩序維護、安全防范等工作，在應對自然災害、維護公共秩序、減少刑事發案率、推進社會綜合治理等方面發揮了積極作用。三是物業管理成為改善城市人居環境的重要手段。物業服務企業通過提供專業化、標準化的物業服務，不斷改善群眾居住環境、提升居住品質，努力增強城市居民的獲得感和滿意度。同時，物業管理行業通過綠色物業管理，在推進節能減排，減少污染方面發揮了重要作用，為全省生態文明建設作出了貢獻。四是物業管理成為緩解城鄉就業矛盾的重要途徑。截至2015年年底，全省物業服務企業從業人員達52.1萬人，其中70%以上來自企事業單位分流人員、大中專畢業生、部隊復轉軍人、下崗及再就業人員、農村進城務工人員。五是物業管理成為促進服務業發展的重要方面。物業管理行業已經從單純住宅物業服務向辦公樓、工廠、醫院、學校、商場、市政設施、城市綜合體等多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供包括基礎物業服務、家政服務、養老服務、電子信息服務、理財服務等全方位服務延伸拓展。2015年，全省物業服務企業主營業務收入263.7億元，創造增加值274.4億元。
（二）面臨的機遇與挑戰
“十三五”期間，江蘇省的社會發展、城市建設、市場經濟發育將為物業管理行業的發展提供良好機遇。與此同時，物業管理行業的發展也會面臨諸多挑戰。
1、物業管理面臨的機遇
根據我省“十三五”經濟社會發展規劃綱要，到2020年末，我省地區生產總值將達到10萬億元左右，居民人均可支配收入達到4.2萬元左右，快速發展的經濟和居民收入的增加，將為我省物業管理行業的發展創造條件，對物業管理行業健康、穩定的發展具有巨大的促進作用，為未來五年我省物業管理行業的發展提供良好機遇。
習近平在視察江蘇時明確提出了建設經濟強、百姓富、環境美、社會文明程度高的新江蘇目標，提出了“更舒適的居住條件”的要求；我省第十三次黨代會圍繞“兩聚一高”的發展任務，明確了聚力創新、聚焦富民、高水平建成全面小康社會的目標。我省“十三五”規劃提出，到2020年，要實現“居住品質提升，人居環境舒適，推動住有所居向住有宜居邁進。”物業管理一頭連著經濟發展，一頭涉及百姓生活的方方面面，是惠及民生的重要環節，這是行業發展面臨的有利機遇。
2、物業管理面臨的挑戰
與此同時，當前及未來一段時期內，我省物業管理行業發展依然面臨著許多困難和問題：
一是業主法制觀念和自治意識亟待提高。第一，一些業主法制觀念淡薄，“要權利不要責任，要服務不要收費”的思想仍普遍存在，找各種理由不交物業費，致使物業費收繳困難，一些小區物業費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業服務水平的提高。第二，不少業主自治意識不強，主動參與物業管理的積極性不高，導致業主大會召開難、決策難，業委會成立難、運行難。第三，業委會成員大多是兼職，專業人士匱乏，有能力的不想干，想干的不少存有私利想法，業委會不作為、亂作為的情況屢見不鮮。
二是物業服務企業的管理和扶持力度仍需加大。第一，物業行業準入門檻普遍偏低。雖然我省物業服務企業總體數量不少，但品牌企業、龍頭企業較少；在中國物業服務百強企業排名中，江蘇只有10家，遠低于廣東、浙江等省份。第二，物業管理專業人才匱乏。與其他現代服務業比較來看，物業服務從業人員總體素質偏低，全省50多萬的物業從業人員中，具有本科及研究生學歷者只有4.3萬多人。第三，物業服務不夠到位。部分物業服務企業“重利益、輕服務”傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標準不規范、誠信經營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業主權益的現象時有發生。第四，物業服務企業經營負擔依然較重。全省大部分地區沒有制定為物業服務企業減負的實施細則，物業管理行業與現代服務業發展要求還有不小差距，有的地方對物業服務中的代收代繳費用同樣征稅，加重了企業負擔，嚴重影響了物業管理水平的提高。
三是法規政策支撐有待完善。第一，專項維修資金使用難、續籌難問題仍然突出。雖然省條例以及一些地方針對住宅專項維修資金應急使用問題做出了相應規定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難問題沒有得到根本解決。同時，對于住宅專項維修資金續籌問題，缺少具體的操作條款和機制，在實際操作中難以落實。第二，物業服務收費標準調整困難。省條例規定價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級收費標準及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。但從實施情況看普遍不理想，大部分城市仍然長期沿用老標準，有的城市使用統一標準長達10年多，物業管理質價相符的收費機制沒有得到落實。第三，破解業主自治難題缺乏法規依據。近年來，因業主組織不當維權、侵害業主共同利益所引發的矛盾糾紛日趨激烈。其問題關鍵在于業主組織缺乏明確的法律地位，從而無法形成有效的外部監督機制。南京等地在地方立法中通過民政備案嘗試賦予業主委員會獨立法人資格，但仍未根本解決問題。
四是管理體制機制需要進一步健全。第一，屬地權責不對稱。省條例明確街道（鄉鎮）屬地管理責任，但街道、社區居委會管理手段不多，缺少有效抓手，責大權小、監管有盲區、對接有縫隙。第二，部門合力發揮不夠。由于缺少統一的協調配合及考核獎懲機制，加之各職能部門職責界定相對模糊，在綜合執法進小區過程中，存在相互推諉、相互觀望的現象。第三，舊住宅區物業長效管理機制未完全建立。大部分舊住宅區受收費標準低、收繳率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制，管理和服務水準整體較低，長效管理難度較大。
五是物業管理矛盾糾紛需要有效化解。第一，物業管理矛盾糾紛案件呈迅速上升趨勢。近年來各地物業管理糾紛案件快速增長，如南京市法院全年受理的各類物業糾紛案件約占全部民事案件總數的17%以上，常州市法院2015年物業糾紛案件受理數量比2013年上升了93%，物業糾紛案件已經成為主要的民事案件類型。第二，引起物業管理矛盾的諸多“老大難”問題依然存在。由于承接查驗不到位，不少開發建設遺留問題導致的責任和矛盾轉嫁到物業服務企業，成為物業管理矛盾糾紛的重要原因；由于業委會解聘更換物業服務企業，新舊物業交接矛盾頻頻發生，出現舊物業不愿走、新物業進不來的情況，甚至引發嚴重的暴力事件。此外，小區停車難、經營網點擾民、業主違建等仍然是物業管理矛盾糾紛的焦點。第三，矛盾糾紛調解難度越來越大。有些糾紛涉及到業主、業委會、物業服務企業的經濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。
六是傳統物業服務及收費模式面臨諸多困難。不少住宅小區存在服務標準、質量不高，收費標準、收繳率均低的雙重問題。究其原因，一方面，物業服務企業傳統的服務模式和服務內容難以滿足廣大業主的需求，受制于產業結構及成本因素，物業服務企業辦法不多，困難重重。另一方面，長期以來住宅小區均實行包干制收費模式，而這一模式又客觀造成物業管理收費不透明、業主對物業服務的內容、標準和價格認可度不高，從而導致對物業服務不滿意，物業企業也難以按照市場行情合理調整物業費。
二、指導思想、基本原則及發展目標
（一）指導思想
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會和省委第十三次黨代會精神，以及中央城市工作會議、中央城鎮化工作會議精神，深入貫徹習近平同志系列重要講話特別是視察江蘇時重要講話精神，按照國家、省委進一步加強城市規劃建設管理的要求，牢固樹立“創新、協調、綠色、開放、共享”的發展理念，以增進民生福祉為目標，以全面深化改革為主題，鞏固和完善物業管理的社會化、專業化、市場化的科學定位，通過強化法制建設和政策扶持，不斷加強物業行業監管和服務標準化，鼓勵物業服務企業采用先進技術方法，逐步實現物業管理的現代化、智能化、信息化、低碳化，加快推進物業服務行業從傳統服務業向現代服務業轉型升級，為推進美麗宜居新江蘇建設提供有力支撐。
（二）基本原則
1、堅持人才培養，增強創新動力。以規劃為指導，完善人才培養和流動機制，多渠道、多途徑培養物業管理專業人才，打造優秀人才團隊。健全物業管理專業人才激勵機制，通過搭建企業與人才“雙贏”的互動平臺，以人才促進企業創新發展，提升行業綜合競爭力。
2、堅持區域統籌，促進協調發展。以市場機制為驅動，區分地區差異，完善政策措施，強化分類指導。在抓好重點物業服務企業發展的同時，采取以強帶弱、以強促弱等措施，促進物業服務中小企業積極開展科技創新、產業融合、跨界發展，推進區域、行業統籌協調發展。
3、堅持試點先行，著力品牌培育。以問題為導向，聚力開展管理模式創新、服務方式變革、新技術應用等試點，通過總結經驗，以點帶面，努力打造具有我省特色的物業行業品牌，推進物業管理服務行業轉型升級、創新發展，整體提升物業管理水平和服務質量。
4、堅持完善機制，加強行業監管。以深化“放管服”改革為契機，著力理順涉及物業管理的各政府部門的權責關系，建立健全物業管理信用體系，實施信用信息互聯互通，突出政府服務和部門協調聯動，加強事中事后監管；健全完善市、區、街道、社區四級管理體制，推動管理重心下移，努力構建行為規范、運轉暢通、公正透明、高效廉潔的物業管理服務體制。
5、堅持共享發展，突出社會服務。以落實國家“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念為指導，通過管理方式、技術措施等方面的創新，積極推進綠色物業管理和低碳發展，建設美麗宜居新江蘇；積極推進物業標準化服務，擴大物業覆蓋面，增強業主自主自治意識，讓更多業主在物業服務共建共享發展中有更多獲得感。
（三）發展目標
——物業管理覆蓋率進一步提高。通過健全市場機制，明確政府職責，到2020年，江蘇省新建住宅小區物業管理服務實現全覆蓋，出新的住宅小區物業管理服務實現全覆蓋，老舊小區基本物業管理實現全覆蓋。
——物業服務企業競爭力進一步增強。通過優化物業服務企業產業結構，在立足物業管理本業的基礎上，借助互聯網、物聯網等新興科技與社區經營、社區養老等新興概念逐步實施產業的轉型升級與再造，增強物業服務企業經濟實力，到2020年，培育年營業收入億元以上物業服務企業50家，其中10億元以上物業服務企業10家，進入全國物業管理100強的企業進一步增加。
——物業服務質量和群眾滿意度進一步提升。通過推進物業服務標準化，加強行業監管，樹立行業典型，深化物業信用體系建設，促進全省物業服務業主滿意度穩步提升。到2020年，創建省級示范物業管理項目500個。
——物業管理體制機制進一步健全。通過深化落實《江蘇省物業管理條例》，大力推進物業行業法規及制度建設，促進物業管理發展環境進一步得到優化。
——業主自治能力和運作水平進一步提高。通過建立健全政府引導、扶持工作機制，將業主自治組織活動與基層社區治理有機融合，通過信息化手段建立業主電子決策平臺，有效解決業主自治難題，促進、引導業主組織依法、高效開展自治活動。
三、主要任務
（一）積極培育和規范物業服務市場
1、積極放開搞活物業服務市場。進一步改革機關、事業單位、國有企業用房自我使用、自我服務的管理模式，積極推進后勤管理服務社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫院、學校、大型公建設施等物業，采用公開招標方式選擇物業服務。
2、完善物業服務市場監管體系。完善物業服務招投標制度，加快招投標專家庫建設，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業服務市場準入機制，加強對物業服務企業的監管。加強對物業承接驗收的監管，規范物業項目承接驗收行為，維護業主和使用人的合法權益。大力開展物業服務質量評價，通過典型示范、劣質淘汰等機制引導企業提升服務水平、規范服務行為。加強對物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環衛、市政等共有設施設備移交工作的監管，確保按時移交給相關專業單位。進一步加強住宅專項維修資金監管，暢通資金應急使用渠道，提高資金使用效率。
3、制訂實施物業服務標準。推進物業管理標準化工作，構建江蘇省物業管理行業標準體系，把標準的制定與行業發展相結合，把標準的實施與規范從業行為相結合，不斷擴大標準覆蓋范圍，提高標準適用性，逐步形成科學合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行業發展要求的標準化體系，以標準化手段全力支持物業管理行業轉型升級，助推全省物業管理行業可持續發展。
4、探索引入第三方評估機制。積極培育和支持物業管理市場第三方專業評估機構，如招投標咨詢、財務審計、分析評估、質量評價等，以政府購買服務、業委會或業主委托等多種形式培育和支持物業管理第三方專業評估機構的發展，為規范物業服務、解決物業費糾紛、落實物業價格調整機制提供制度保障。
5、建立健全行業誠信體系。進一步完善物業服務企業誠信檔案管理辦法，搭建物業服務企業誠信檔案和信息發布平臺，及時向社會發布企業誠信信息和不良信用記錄。逐步將企業誠信體系建設與項目評選、企業管理掛鉤，對信譽好、口碑佳的企業，在項目評選和招投標管理中予以優先考慮；對社會形象差、服務不規范、管理水平低的企業堅決予以清理整頓，依法實施處罰。
6、建立物業服務糾紛快速處理機制。充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業服務糾紛調解工作新模式，建立市、縣、街道、社區四級物業管理投拆受理制度和物業服務糾紛快速處理調解組織體系，著力解決物業服務糾紛逐年增多的問題。充分發揮社區法律顧問作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。
7、著力加強行業自律。加強物業服務行業協會建設，充分發揮行業協會的積極作用，著手開展制訂行業行規，加快推進行業自律機制建設，引導物業服務企業開展服務承諾、履行社會責任，確保物業服務質價相符，努力構建和維護良好的物業服務市場秩序，促進物業服務業健康發展。
（二）促進物業管理行業轉型升級
1、不斷健全物業服務體系。鼓勵物業服務企業橫向多元化經營，進入高附加值的領域發展，為業主提供更為豐富的社區增值服務。在傳統的保潔、綠化、安保和設施設備維護保養之外，鼓勵物業服務企業拓展信息咨詢、房屋中介、家政服務、電子商務、居家養老等領域，一方面滿足業主個性化需求，另一方面拓寬行業的發展空間，提升盈利能力，帶動物業管理全行業的轉型升級。同時，支持物業服務企業積極拓寬服務領域，從住宅區物業服務加快向辦公樓、工業企業、醫院、學校、市政設施、城市綜合體、農居點的多種物業服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。
2、探索建立新型物業管理商業模式延伸產業鏈。將物業管理行業的活動延伸至房地產整個鏈條，包括房地產前期規劃設計，中期的招商策劃、代理營銷和后期的對物業資產的保值增值、商業物業經營管理等等。改變傳統單純依靠物業管理費盈利模式，促進新型商業模式的形成，進而推動行業的轉型升級。引導物業服務企業提升綜合競爭力，更新傳統物業服務產品結構，加強與物業管理相關產業市場的開發與參與程度，逐步建立以居住消費服務和設施設備管理為核心，智慧物業信息化為平臺，全產業鏈發展的新格局。
3、大力推進綠色物業管理。大力推進綠色物業管理有序、健康發展，逐步健全完善綠色物業管理技術規范和評價體系。全面導入資源節約、環境保護理念，倡導綠色低碳生產生活方式，深入開展以節能、節水、垃圾減量分類、環境美化綠化為主要內容的綠色物業管理，不斷提高物業管理對可再生能源、資源的循環利用率，有效降低各類物業運行能耗，最大限度地節約資源和保護環境，致力構建宜居小區、節能低碳居住區。
4、大力發展智慧物業。鼓勵物業服務企業借用互聯網+、物聯網、大數據、云計算、O2O等先進網絡信息技術及理念，重點進行“智慧物業”建設，通過不斷為業主提供優質服務來提高業主滿意度和信任度。協同推進社區公共數據資源中心建設，逐步實現在節能減排、智能家居、安防監控、電子政務、停車服務等方面的物業服務智慧化，搭建社區公共事務決策平臺，提升“智慧物業”在社區治理與便民服務等方面的社會效益。
5、引導實行酬金制物業服務模式。以貫徹《江蘇省物業管理條例》為基礎，引導具備條件的居民小區推行酬金制服務模式。通過公開透明的物業服務及收費新模式，在切實解決住宅小區業主不滿意、企業不盈利的“惡性循環”問題的同時，有效提升業主自治能力，形成業主與物業服務企業平等對話、理性溝通、按照市場規律合作的良好氛圍。
（三）著力提高業主自治能力和水平
1、切實加強業主組織建設。加快修訂業主大會議事規則、物業管理規約等示范文本，加強指導和培訓，健全業主大會、業主委員會的組織建設，充分發揮其在物業管理中的積極作用。鼓勵各地探索建立業主電子表決平臺，切實解決業主大會召開難的問題。探索業主委員會的法律主體地位，研究加強業主委員會的監管措施。完善物業服務合同，規范物業服務委托方和受托方的責權利關系和行為。注重組織引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理，不斷提高業主委員會的管理水平。
2、促進業主自治與社區治理融合發展。探索將業主委員會納入基層管理的范疇，做實以基層黨組織為核心，以社區居委會、業主委員會、物業服務企業、社區社會組織等積極參與和配合的“一核多元”的社區治理模式。在社區治理中突出黨的領導，鼓勵和支持符合條件的物業小區業主委員會成立黨支部，鼓勵和引導政府公職人員積極參選所居住小區業主委員會委員。通過黨建活動規范業主委員會的日常運作，提高業主委員會的履職能力和自律水平。
3、建立業主誠信管理制度。根據國家和省關于加強個人誠信體系建設的要求，探索建立針對業主的誠信管理制度。進一步強化業主公約的約束力，在維護業主合法權益的基礎上，引導業主自覺履行有關物業使用、維護和管理的義務，保障物業安全與合理使用，維護公共秩序。探索建立業主不良信用記錄制度，對業主違法搭建、擅自改變物業使用性質、破壞建筑物承重結構、拒絕繳納專項維修資金等物業使用違法違規行為拒不整改的，以及無故欠繳物業服務費經仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行繳費義務的，納入個人誠信檔案，并推送至公共信用信息共享平臺，作為多部門聯合實施信用懲戒措施的參考。
4、落實基層組織和管理部門職責。進一步發揮基層政府組織在業主組織管理中的作用，強化街道、鄉鎮、社區居委會對業主大會、業主委員會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責。建立住宅小區綜合管理和服務的責任清單，明確城管執法、工商、公安、規劃、環衛、綠化、物價、民政、市政等相關職能部門在住宅小區綜合管理中的職責，強化政府管理和公共服務進住宅小區，并建立對住宅小區綜合治理工作方面的考核評價機制，為強化住宅小區綜合治理提供有力保障。切實將物業管理納入社區綜合管理和公共服務的范疇。
（四）不斷提升老舊住宅小區物業管理服務水平
1、加快老舊住宅小區綜合整治改造。堅持政府主導，推進老舊住宅小區綜合整治改造。對老舊住宅小區進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。科學編制改造規劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩步推進。綜合整治改造老舊住宅小區管網管線、綠化硬化、節能改造和內外環境，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業用房等公用服務設施。按照“居住宜老、設施為老、活動便老、服務助老、和諧敬老”的要求積極開展老舊小區適老化改造，不斷適應人口老齡化發展趨勢。老舊住宅小區綜合整治改造比例每年不低于總數的20%，爭取用3—5年的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。
2、推進基本物業管理服務全覆蓋。對整治改造后的老舊住宅小區，按照屬地管理原則，引入市場化的物業管理或推行基本物業管理服務，實現基本物業管理服務全覆蓋。對物業管理主體缺失的，由街道、社區居委會根據居民的意見，選擇物業服務企業或組織居民進行自我管理。對不具備市場化條件的，鼓勵街道成立基本物業服務中心，為整治改造后舊住宅區提供基本物業管理服務。
四、保障措施
（一）加強組織協調，形成工作合力。建立由物業行政主管部門牽頭，發展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監、安監、金融、電力等部門和單位組成的物業管理聯席會議制度，加強統籌協調，及時解決工作中遇到的重大問題。充分認識加快發展物業服務業的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，把提高物業行業發展水平和服務能力、培育和規范物業服務市場、減輕物業企業負擔、落實扶持政策工作列入各級政府和相關部門重要議事日程，明確任務，落實責任，確保各項工作和扶持政策落實到位。
（二）加大扶持力度，提升服務水平。研究制定促進現代物業服務業發展的指導意見，將物業服務納入現代服務業發展規劃，落實財政補貼獎勵、稅費優惠、金融扶持等政策，切實減輕企業經營負擔。鼓勵和支持各地結合實際，探索建立適合物業行業發展的產業基金，按照“政府引導、市場運作、科學決策、防范風險”的原則，發揮財政性資金的杠桿放大效應，扶持促進物業行業發展的重大關鍵技術、方法、手段產業化，引入PPP模式，提供優質公共服務，優化物業行業的產業結構。按照質價相符原則，加快修訂和完善物業服務等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務、等級化收費”的物業服務費分級定價機制。規范物業服務相關收費，凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。鼓勵各地對在達標創優、節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業服務企業給予獎勵。
（三）完善法規制度，夯實法制基礎。總結全省物業管理做法和經驗，深入研究《江蘇省物業管理條例》實施過程中的重大問題，將實踐證明行之有效、立法條件成熟的改革舉措提請省人大及其常委會上升為地方性法規。進一步抓緊制定和完善與《條例》相配套的辦法措施，把《條例》的原則規定具體化。鼓勵各設區市積極提請人大及其常委會在地方立法中，結合市情實際制定物業管理地方性法規，為地方物業管理工作的有序開展提供法規制度保障。
（四）加強培訓教育，提高行業素質。引導物業服務企業改進對員工的管理，加強職業技能培訓和職業道德建設，規范物業服務從業人員的服務行為。加快物業服務定點培訓機構建設，推動校企合作、聯合辦學，加快培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。加強對業主委員會成員的教育培訓，提高業主委員會成員物業管理法律意識、責任意識和履職能力。培育業主責任意識、法律意識和契約意識，樹立“花錢買服務”的消費觀，為物業管理行業的健康發展奠定堅實基礎。
（五）放大試點效應，突出示范引導。加強全省各地行業管理和發展的典型案例的試點和宣傳工作，在全省形成一批例如南京、無錫條例立法，泰州、宿遷四級統籌協調機制，揚州智慧物業，鹽城物業服務訴訟簡易司法程序，常州物業服務糾紛調節機制等行政管理試點項目；開展物業服務示范項目評價，通過示范引領物業服務水平提升。
（六）強化輿論引導，營造良好氛圍。大力開展物業管理輿論宣傳活動，發揮各級政府和有關部門、行業協會、物業服務企業等單位的宣傳主陣地作用，提高全社會對物業管理的認識，引導業主合法與理性維權，促進物業服務企業之間的合作。引導新聞媒體堅持正確輿論導向，既曝光物業管理中的不良現象，也報道相關部門嚴格執法、業主與物業服務企業良性互動、物業服務企業和從業人員感人事跡等正面情況，弘揚社會正能量，充分調動各方力量，共同打造良好的生活環境。
（七）健全統計制度，加強考核評價。研究制定物業服務業統計指標體系，開展物業服務業發展統計工作。加強物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度。加快建立物業服務業發展形勢分析制度，完善物業服務業和重點聯系企業運行監測分析。建立物業服務業發展考核評價制度，對規劃目標任務進行細化分解，強化績效考核導向，建立動態規劃評估體系，健全督查督辦機制和獎懲激勵機制，確保規劃順利實施。
